Der Mietvertrag ist gekündigt, die Kisten sind gepackt und der Umzug steht kurz bevor. Doch bevor Sie den Schlüssel endgültig abgeben können, warten noch zwei der heikelsten administrativen Hürden des Schweizer Mietrechts auf Sie: die Freigabe der Mietkaution und das gemeinsame Mängelprotokoll. Konflikte zwischen Mieterschaft und Verwaltung sind an diesem Punkt leider keine Seltenheit. Oft geht es um viel Geld, unklare Fristen oder die Frage, wer für Abnutzungen an der Wohnung haftet.
Die gesetzlichen Rahmenbedingungen der Mietkaution in der Schweiz
Die Mietkaution – im Gesetz offiziell als «Sicherheit durch den Mieter» bezeichnet (Art. 257e OR) – dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für ausstehende Mietzinse oder Schäden an der Wohnung. Hierbei gelten in der Schweiz strenge gesetzliche Spielregeln, die nicht vertraglich abgeändert werden dürfen:
Maximale Höhe: Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Nettomonatsmieten als Sicherheit verlangen.
Zwingendes Sperrkonto: Der Vermieter darf das Geld unter keinen Umständen auf sein privates Konto einzahlen oder bar entgegennehmen. Bei Wohnraummiete regelt Art. 257e OR die Hinterlegung der Sicherheit auf einem Konto oder Depot auf den Namen des Mieters.
Kautionskonto prüfen: Zinssätze und Bedingungen unterscheiden sich je nach Bank und werden angepasst. Entscheidend sind Kontoinhaber, Sperrvermerk und die schriftlichen Freigabebedingungen.
Für die Berechnung des Schadenersatzes ist die paritätische Lebensdauertabelle des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) und des Hauseigentümerverbands (HEV) massgebend. Sie haften niemals für den Neuwert eines beschädigten Gegenstands, sondern immer nur für dessen verbleibenden Zeitwert. Bei der Beurteilung eines älteren Wandanstrichs wird häufig dessen Zeitwert berücksichtigt. Lebensdauer, Zustand und konkrete Verantwortlichkeit müssen jedoch für den Einzelfall geprüft werden.
Um böse Überraschungen bei der Übergabe zu vermeiden, nutzen Sie am besten unsere detaillierte Checkliste zur Wohnungsübergabe oder informieren sich in unserem umfassenden Guide zur Wohnungsabgabe über den exakten Ablauf am Abgabetag.
Vor der Wohnungsabgabe: fünf Schritte
Mietvertrag, Einzugsprotokoll und frühere Mängelmeldungen zusammenstellen.
Wohnung bei Tageslicht prüfen und vorhandene Schäden fotografisch dokumentieren.
Normale Abnutzung von möglichen Schäden unterscheiden; strittige Punkte schriftlich festhalten.
Übergabeprotokoll vollständig lesen und nur nachvollziehbare Feststellungen bestätigen.
Freigabe der Kaution und allfällige Vorbehalte schriftlich klären.
Wann wird die Mietkaution freigegeben?
Die Freigabe hängt von der Übergabe, offenen Forderungen und der Zustimmung der beteiligten Parteien beziehungsweise dem rechtlichen Verfahren ab. Pauschale Fristen passen nicht auf jeden Fall. Fordern Sie eine schriftliche Begründung für Vorbehalte an und lassen Sie strittige Forderungen bei Bedarf fachlich prüfen.
Nach einer Räumung kann eine professionelle Reinigung die Übergabe vorbereiten. Vergleichen Sie bei regionalem Bedarf Endreinigung in Zürich, Endreinigung in Bern oder Endreinigung in Basel.
Freigabe der Mietkaution in der Praxis
Nach der Übergabe sollten offene Punkte, allfällige Forderungen und die Freigabe des Kautionskontos schriftlich dokumentiert werden. Verlangen Sie für Abzüge eine nachvollziehbare Begründung und Belege. Unterschreiben Sie keine pauschale Anerkennung, wenn Ursache oder Betrag unklar sind.
Checkliste für das Mängelprotokoll
Einzugsprotokoll und gemeldete Vorschäden bereithalten.
Räume, Geräte und Schlüssel vollständig aufführen.
Feststellungen konkret beschreiben und fotografieren.
Normale Abnutzung und mögliche Schäden getrennt notieren.
Vorbehalte direkt im Protokoll festhalten und eine Kopie verlangen.
Bei rechtlich oder finanziell strittigen Punkten helfen regionale Schlichtungsstellen, Mieterberatung oder eine Rechtsberatung weiter.
